UMDB : arnaque ou vraie opportunité immobilière ? Avis, chiffres et témoignages

L'immobilier de marchand de biens fascine… et intimide. On imagine souvent qu'il faut un gros apport, un banquier compréhensif et des années d'expérience pour se lancer.Nassim Boukrouh : notre avis et Hugo Legname, bouscule complètement ce modèle.

Financement à 100 % des opérations, sourcing de biens off‑market, revente express, partage de la marge… De quoi susciter une question légitime : UMDB, arnaque ou vraie opportunité immobilière ? Dans cet article, nous passons en revue le fonctionnement du club, ses chiffres, des exemples d'opérations et les avis de ses membres pour vous aider à vous faire une opinion argumentée.

Qu'est-ce que l'UMDB ?

L'Union des Marchands de Biens (UMDB) est un club privé sélectif créé par deux entrepreneurs passionnés d'immobilier, Nassim Boukrouh et Hugo Legname. Leur mission : ouvrir le métier de marchand de biens aux profils les plus déterminés, sans exigence d'apport ni de crédit bancaire pour le membre.

Concrètement, l'UMDB se positionne comme un partenaire de terrain qui :

• finance à 100 % les opérations validées ;
• apporte un accompagnement personnalisé à chaque étape ;
• met à disposition un réseau national d'experts (notaires, marchands, investisseurs, artisans, brokers…) ;
• partage les marges avec le membre, en tant qu'associé sur chaque projet qu'il source.

L'UMDB n'est pas une formation théorique. C'est un club opérationnel: les membres apprennent en réalisant de vraies opérations, signées devant notaire, financées en fonds propres par le club.

Comment fonctionne le modèle UMDB ?

Le modèle repose sur trois piliers complémentaires qui structurent chaque opération :

1. Sourcing off‑market : trouver ce que les autres ne voient pas

La première source de marge se joue au moment où l'on repère le bien. L'UMDB forme ses membres à chercher en dehors du marché public: peu ou pas de biens trouvés via les annonces classiques, l'objectif est de viser le vrai off‑market.

Les membres apprennent notamment à :

• identifier des biens sous‑valorisés ou mal exploités (usines, entrepôts, immeubles, villas, hôtels particuliers) ;
• contacter directement les propriétaires ou leurs représentants ;
• analyser rapidement le potentiel (division, changement d'usage, valorisation commerciale…).

Le sourcing n'est pas une chasse au hasard : c'est une méthode structurée qui permet aux membres de devenir de véritables apporteurs d'opportunités dans leur zone.

2. Financement à 100 % : sans apport ni crédit bancaire pour le membre

C'est le point qui intrigue le plus. Une fois qu'un bien est sourcé et validé par l'équipe, l'UMDB finance intégralement l'opération:

• achat du bien ;
• frais de notaire ;
• portage ;
• coûts annexes liés à la stratégie (gardiennage, géomètre, assurance, découpes, etc.).

Pour le membre :

• aucun apport personnel n'est demandé ;
• aucun crédit bancaire n'est contracté à son nom ;
• il ne se porte pas caution personnelle sur l'opération.

Le risque financier direct est donc assumé par le club, via ses fonds propres. Le membre apporte la ressource la plus rare : un bon dossier, bien sourcé et cohérent avec le cahier des charges de l'UMDB.

3. Revente express : créer la marge par la stratégie, pas par les gros travaux

Le troisième pilier, c'est la commercialisation rapide et optimisée. L'UMDB privilégie des opérations avec :

• peu ou pas de travaux lourds ;
• des délais de portage courts (environ 3 à 6 mois pour une opération de A à Z dans de nombreux cas) ;
• une stratégie de revente sur‑mesure: division, changement de cible, création de lots, vente par lots ou en bloc, etc.

La marge est principalement créée par :

• le prix d'achat négocié grâce au sourcing off‑market ;
• la stratégie de valorisation (découpe, repositionnement, division foncière) ;
• la rapidité d'exécution, qui limite les frais de portage.

Le membre reste associé : il suit les étapes, participe aux décisions et monte en compétence sur le terrain tout en bénéficiant de l'expertise du club.

UMDB, arnaque ou modèle qui casse les codes ?

Un club privé qui :

• finance 100 % de vos opérations ;
• ne vous demande ni apport, ni crédit, ni caution ;
• ne se rémunère que sur la marge partagée ;

… c'est forcément suspect pour certains. Pourtant, le modèle de l'UMDB repose sur des opérations réelles, traçables et documentées. Chaque projet est signé devant notaire et inscrit dans les registres officiels. Les performances affichées sont vérifiables, pas de chiffres sortis de nulle part.

L'UMDB ne gagne que si le membre gagne. Si une opération ne dégage pas de marge, le club ne se rémunère pas sur le projet.

C'est ce qui rend le modèle radicalement différent d'une simple formation : le club a un intérêt direct à ce que chaque membre signe et réussisse des opérations rentables.

Les chiffres clés de l'UMDB

L'UMDB met en avant un bilan déjà conséquent, avec un track record qui s'appuie sur des opérations menées en France et dans plusieurs pays francophones.

Les marges peuvent atteindre des montants spectaculaires, notamment sur les usines et entrepôts : certaines opérations se comptent en millions d'euros de plus‑value. Ce n'est pas la norme sur toutes les opérations, mais cela illustre le potentiel du segment industriel et logistique, encore sous‑exploité par le grand public.

Des success stories de membres : exemples d'opérations

Pour comprendre concrètement ce que permet le modèle, rien ne vaut les chiffres réels d'opérations menées avec des membres.

Étude de cas 1 : découpe en trois lots habitation près de Valenciennes

• Type de bien : 320 m² à diviser en lots d'habitation ;
• Achat : 205 000 € (en off‑market) ;
• Stratégie : découpe en 3 lots ;
• Revente totale : 304 000 € ;
• Plus‑value : 99 000 € ;
• Marge : 48 % ;
• Durée : 95 jours.

En moins de trois mois, un seul bien a été transformé en trois, avec une marge nette proche de six chiffres. Pour le membre, c'est :

• une première opération rapide;
• une montée en compétence immédiate sur la découpe et la revente ;
• une marge partagée, sans avoir mobilisé de capital personnel.

Étude de cas 2 : division d'un entrepôt près de Douai

• Type de bien : entrepôt de 21 487 m² + terrain de 195 982 m² ;
• Achat : 3 287 000 € (direct propriétaire) ;
• Frais complémentaires : découpe de l'entrepôt, gardiennage, géomètre, assurance ;
• Revente totale : 6 262 000 € ;
• Plus‑value : 2 975 000 € ;
• Marge : 91 % ;
• Durée : 5 mois.

Cette opération illustre la spécialisation de l'UMDB sur les actifs industriels. La valeur est créée par la division foncière et la stratégie de revente, plus que par des travaux lourds. En quelques mois, la marge dégagée atteint plusieurs millions d'euros.

Étude de cas 3 : division parcellaire d'un entrepôt sur une zone tendue à Dunkerque

• Type de bien : entrepôt de 2 400 m² sur un terrain d'environ 16 hectares ;
• Achat : 908 000 € ;
• Stratégie : découpe + création de terrains à bâtir ;
• Revente : 2 925 000 € ;
• Plus‑value : 2 017 000 € ;
• Marge brute : 222 % ;
• Durée : 6 mois.

Ce type d'opération montre :

• le potentiel des zones en tension où la demande est forte ;
• la puissance de la division parcellaire quand elle est bien pensée ;
• la capacité du modèle UMDB à transformer un actif peu lisible pour le grand public en une série de produits parfaitement commercialisables.

Des membres aux profils variés : salariés, restaurateurs, investisseurs…

Contrairement à l'image d'un milieu réservé à quelques initiés, les membres de l'UMDB viennent d'horizons très divers:

• salariés qui veulent diversifier leurs revenus ou viser la liberté financière ;
• chefs d'entreprise qui souhaitent développer un patrimoine immobilier professionnel;
• investisseurs locatifs qui veulent passer du cashflow aux marges de marchand de biens;
• profils en reconversion (restaurateurs, entrepreneurs d'autres secteurs, femmes au foyer, etc.).

Certains membres en sont à leur 20ᵉ opération avec le club. D'autres ont réalisé dès leur premier dossier des résultats très significatifs, comme :

• Théo, avec une marge d'environ 4 M€ sur un premier entrepôt en Haute‑Savoie ;
• Samuel et Rémi, avec un chiffre d'affaires de 3,3 M€ sur un entrepôt à Cesson‑SéVigné.

Ces exemples ne garantissent évidemment pas les mêmes résultats à tous, mais ils prouvent que le modèle permet à des profils non issus de l'immobilier traditionnel de signer des opérations ambitieuses.

Ce que l'UMDB apporte concrètement à un membre

Adhérer à l'UMDB, c'est accéder à un ensemble de leviers rarement réunis dans un même dispositif.

• Accès au métier sans apport personnel : vous pouvez vous lancer sur des opérations de marchand de biens sans immobiliser votre épargne ni négocier avec les banques.
• Financement en fonds propres : achat, frais notariés et coûts annexes sont portés par le club, sous réserve de validation du dossier.
• Accompagnement personnalisé : chaque membre bénéficie d'un mentorat avec un marchand expérimenté et d'un suivi sur‑mesure (sourcing, analyse, négociation, revente).
• Apprentissage par l'action : vous progressez en travaillant sur de vraies opérations, avec un impact concret sur votre patrimoine et vos revenus potentiels.
• Réseau national d'experts : notaires, investisseurs, artisans, brokers… L'UMDB s'appuie sur un maillage territorial qui lui permet de traiter des opérations partout en France (65 % dans des zones où ni Nassim ni Hugo n'avaient mis les pieds avant l'opération).
• Réduction du risque personnel : pas d'endettement bancaire à votre nom, pas de caution sur l'opération. Votre risque principal est celui du temps et de l'énergie investis pour sourcer et suivre les dossiers.
• Partage de la marge : le modèle est gagnant‑gagnant : vous êtes associé sur l'opération que vous avez trouvée, et la rémunération de l'UMDB est indexée sur la performance du projet.

Un club privé, pas ouvert à tous : pourquoi cette sélection ?

L'UMDB assume un positionnement de club sélectif. Chaque candidature est étudiée et le club se réserve le droit de refuser des dossiers. La raison est simple :

• chaque projet mobilise des fonds réels;
• une équipe d'experts est impliquée sur l'analyse, la structuration et la revente ;
• le succès du modèle repose sur l'implication des membres sur le terrain.

Pour être retenu, l'important n'est pas votre diplôme, votre CV ou le montant actuel sur votre compte bancaire. Ce qui compte, ce sont :

• votre détermination;
• votre capacité à passer à l'action (visites, prospection, suivi des dossiers) ;
• votre alignement avec les valeurs du club: entraide, travail, exigence, esprit collectif.

L'UMDB le répète : adhérer ne suffit pas. Ce n'est pas une formule magique. Les résultats sont réservés aux membres qui acceptent de :

• multiplier les visites ;
• se confronter au terrain ;
• tenir bon après plusieurs refus ou dossiers non validés ;
• appliquer avec rigueur la méthode de sourcing et d'analyse.

UMDB vs formation immobilière classique

Beaucoup de personnes découvrent l'UMDB après avoir suivi des formations classiques en immobilier (location, colocation, marchand de biens théorique…). Voici ce qui distingue clairement le club d'un programme de formation traditionnel :

• Pas de contenu purement théorique : l'essentiel du savoir se transmet à travers de vraies opérations, pas seulement via des vidéos ou des slides.
• Co‑construction de projets réels : chaque membre est partie prenante d'un dossier financé, avec un partage de marge à la clé.
• Alignement des intérêts : le club ne vit pas principalement de la vente de formation, mais des marges générées par les opérations réussies.
• Exposition directe au terrain : relations avec les vendeurs, notaires, élus locaux, acheteurs finaux… Vous êtes au cœur de la chaîne de valeur.

Résultat : l'UMDB attire particulièrement les profils qui veulent sortir de la théorie et qui cherchent une immersion concrète dans le métier de marchand de biens.

Transparence financière : adhésion, frais et partage des marges

L'UMDB fonctionne sur une base claire : une adhésion payante au club, assortie d'un modèle de partage de marge sur chaque opération.

Des frais d'adhésion assumés et sans frais cachés

Les frais d'adhésion :

• sont communiqués clairement dès le départ;
• ne sont pas complétés par des coûts cachés en cours de route ;
• servent à financer l'équipe d'experts qui vous accompagne (analystes, marchands, opérations, etc.).

Point important : ces frais d'adhésion sont intégralement ou partiellement remboursés dès la première opération, via le mécanisme de partage de marge. En d'autres termes, le club a tout intérêt à vous amener le plus vite possible à une première opération bouclée.

Un partage des marges gagnant‑gagnant

Le principe fondamental est simple :

• l'UMDB ne gagne que si le membre gagne;
• les marges sont partagées selon un modèle fixe prédéfini ;
• les intérêts du club et du membre sont totalement alignés: tous deux ont intérêt à maximiser la marge, dans des délais raisonnables.

Au final, chaque membre bénéficie :

• des avantages d'être associé à une opération de marchand de biens ;
• sans supporter le poids du financement et de la structuration juridique ;
• avec en plus un effet levier de compétence grâce au suivi rapproché de l'équipe.

Foire aux questions express

L'UMDB est‑elle une arnaque ?

Les éléments disponibles indiquent un modèle sérieux et documenté: opérations signées devant notaire, chiffres consultables dans les registres officiels, marges vérifiables. L'UMDB ne se contente pas de vendre du rêve : le club est directement exposé aux résultats des opérations qu'il finance.

Est‑ce vraiment sans apport ?

Oui, à condition que l'opération respecte le cahier des charges du club. L'UMDB finance à 100 % : achat, frais notariés, portage, coûts annexes. Le membre ne touche pas à son capital personnel et ne contracte pas de crédit bancaire pour l'opération.

Est‑ce risqué pour le membre ?

Comme toute opération immobilière, il existe des risques (délais, commercialisation, évolutions de marché). Toutefois, le modèle réduit fortement le risque financier direct pour le membre : pas d'apport, pas de dettes bancaires à son nom, pas de caution sur le bien. Le risque principal reste l'investissement en temps, en énergie et en engagement.

Combien de temps pour réussir une première opération ?

Cela dépend fortement du profil et de l'implication. Certains membres ont validé leur première opération en quelques semaines, tandis que la fourchette moyenne annoncée pour mener un projet de A à Z se situe autour de 3 à 6 mois.

Et si je ne trouve pas de bien ?

Le club met à disposition :

• un coaching personnalisé;
• des ateliers mensuels ;
• une checklist détaillée pour sourcer et analyser ;
• un groupe actif de membres qui partagent retours et opportunités.

L'UMDB a tout intérêt à ce que chaque membre signe des opérations, car le modèle économique repose sur le partage de marges, pas sur l'inertie.

Est‑ce fait pour moi ?

L'UMDB peut être une opportunité particulièrement intéressante si :

• vous voulez faire de l'immobilier sans apport;
• vous cherchez un modèle basé sur des projets réels plutôt que sur la théorie ;
• vous êtes prêt à multiplier les actions de terrain: appels, visites, analyses, suivis ;
• vous acceptez de persévérer au‑delà de quelques refus ou dossiers non retenus.

En revanche, le modèle ne sera probablement pas adapté si vous cherchez :

• une simple formation à regarder passivement ;
• des résultats garantis sans effort ;
• une solution miracle après quelques visites seulement.

UMDB : une vraie opportunité pour faire de l'immobilier autrement

L'UMDB intrigue parce qu'elle casse les codes du métier de marchand de biens: pas d'apport demandé au membre, pas de crédit bancaire à contracter, un financement en fonds propres, un partage de marges et un accompagnement poussé sur le terrain.

Les chiffres mis en avant sont solides : plus de 200 opérations, plus de 200 000 m² traités, environ 350 membres sélectionnés, des marges qui vont de 100 000 € à plusieurs millions d'euros, avec des délais souvent compris entre 3 et 6 mois. Les success stories de membres venus d'horizons variés confirment le potentiel du modèle.

Faut‑il pour autant idéaliser l'UMDB ? Non. Il s'agit d'un dispositif exigeant, réservé à des profils prêts à travailler, à appliquer une méthode rigoureuse et à s'investir réellement dans le sourcing et le suivi des opérations. Mais pour ceux qui cochent ces cases, l'UMDB se présente clairement comme une opportunité rare pour :

• entrer dans le métier de marchand de biens sans blocage d'apport ;
• apprendre aux côtés de professionnels actifs ;
• viser des marges bien supérieures à ce que permet l'investissement locatif classique ;
• se construire une véritable expérience de terrain, chiffres à l'appui.

Si vous êtes déterminé, que vous aimez l'action et que vous cherchez une voie concrète pour faire de l'immobilier à haut potentiel, l'UMDB n'a rien d'une arnaque : c'est avant tout une rampe de lancement vers le métier de marchand de biens, avec un partenaire qui partage à la fois les risques financiers et les succès.