Nassim Boukrouh : transformer les friches industrielles en opportunités grâce au changement d’usage et à la découpe intelligente

Dans l’immobilier, il existe deux manières de créer de la valeur : embellir l’existant au cas par cas, ou changer l’usage d’un actif que le marché ne sait plus lire. Nassim Boukrouh s’inscrit clairement dans la seconde école. Né à Roubaix dans une famille ouvrière, il a fait de la reconversion de friches industrielles son terrain d’excellence, avec une promesse simple et très concrète : redonner une utilité économique à des mètres carrés que “personne ne veut”, en les rendant immédiatement exploitables pour des artisans, des TPE / PME et des investisseurs locaux.

Son projet emblématique, repéré en 2021, est le site de la Lainière (ancienne usine textile de Roubaix-Wattrelos) : un ensemble d’environ 60 000 m² acquis rapidement, puis transformé via une stratégie de scalabilité, de découpe et de changement de marché. À la clé : 130 logements, des dizaines d’entrepôts de stockage et des locaux commerciaux issus d’anciens entrepôts, avec une logique orientée vitesse d’exécution et adéquation aux besoins réels du territoire.

Des racines ouvrières à une ambition patrimoniale : un fil rouge

À la Lainière, le projet n’est pas seulement immobilier. Il est aussi mémoriel : Nassim Boukrouh rappelle que son père y a travaillé, tout comme la grand-mère de son associé. Cette dimension explique une partie de son moteur : laisser une trace durable dans le Nord, à travers des lieux qui revivent, des activités qui se recréent et un patrimoine qui retrouve une fonction.

Son parcours n’est pas celui d’un “pur produit” académique. Il se décrit comme un élève moyen, titulaire d’un bac commerce à Roubaix, plus à l’aise dans l’action que dans la théorie. Très tôt, il se lance dans l’entrepreneuriat (notamment l’achat-revente de voitures), jusqu’à diriger une organisation importante. Cette culture de l’effort et de l’exécution devient un avantage compétitif : décider vite, agir vite, et structurer des opérations qui démultiplient les résultats.

Le déclic : passer d’une maison à “200 lots” avec la même énergie

L’idée centrale qui structure sa méthode peut se résumer par une phrase : raisonner en volume plutôt qu’en unité. En observant des marchands de biens du Nord acheter de petits entrepôts pour les découper et les revendre, il conceptualise une approche plus industrielle du marchand de biens :

• Sortir de la rénovation “unitaire” (un bien, un chantier, un calendrier long).
• Entrer dans la transformation “multi-produits” (un grand actif, une découpe en de multiples cellules, un marché d’acquéreurs plus large).
• Repositionner un site via le changement d’usage : d’un usage industriel obsolète vers des usages contemporains (stockage, ateliers, commerces, logements, selon les autorisations et la programmation).

Cette logique vise un résultat très recherché en immobilier : transformer un actif illiquide en actifs liquides. Autrement dit, rendre revendables, louables ou exploitables des surfaces qui, à l’échelle “bloc”, n’attiraient plus personne.

Étude de cas : la Lainière (60 000 m²), de la friche à un projet mixte

Repérage et acquisition rapides

Lorsqu’il découvre le site de la Lainière en 2021, Nassim Boukrouh signe une offre le jour même de sa visite, selon le récit publié et avis recueillis sur Nassim Boukrouh. Ce point est clé : sa méthode valorise la vitesse de décision sur des actifs atypiques, là où de nombreux acteurs se bloquent en analyses interminables.

Une stratégie de “changement de marché”

La logique appliquée est simple à comprendre : plutôt que de chercher un grand industriel (devenu rare pour ce type de site), le projet est reconfiguré pour un tissu économique local composé de petits professionnels et investisseurs.

• Découpe des bâtiments en cellules adaptées aux artisans, TPE et PME.
• Création d’un mix de produits : logements, entrepôts / stockage et locaux commerciaux.
• Offre pensée pour la réalité locale : des acheteurs capables d’investir, parfois sans crédit bancaire, pour des raisons culturelles ou religieuses, mais avec une capacité d’achat en fonds propres.

Le bénéfice de cette lecture fine du territoire est majeur : au lieu de “vendre du béton”, l’opération propose des surfaces utiles et adaptées, ce qui accélère l’absorption commerciale des lots (la quasi-totalité trouvant preneur rapidement lors des premières divisions, selon le récit).

Pourquoi la “découpe intelligente” change l’équation économique

La découpe intelligente n’est pas qu’un sujet de plan. C’est un levier économique et opérationnel. Là où un grand actif unique peut effrayer (montant élevé, usage incertain, complexité), une série de lots plus petits ouvre la porte à :

• Plus d’acheteurs possibles (ticket d’entrée réduit).
• Plus d’usages (atelier, stockage, activité commerciale, logement selon programmation).
• Plus de vitesse (commercialisation par “tranches”, au fur et à mesure des divisions).
• Plus de résilience (un lot invendu n’immobilise pas l’ensemble de l’opération).

Dans son approche, l’enjeu n’est pas de faire une rénovation “bijou” sur un lot, mais de construire un modèle reproductible : identifier, acquérir, repositionner, découper, revendre / louer, puis répéter avec une mécanique de plus en plus rodée.

Changement d’usage : le levier qui crée de la valeur sans dépendre d’une rénovation au cas par cas

Le changement d’usage, tel qu’il est présenté dans son récit, consiste à transformer une surface pensée pour un monde économique passé (grands volumes industriels, mono-activité) en surfaces adaptées à l’économie actuelle (multi-occupants, services, logistique urbaine, artisanat, etc.).

Pour bien comprendre la différence d’approche, voici une comparaison synthétique entre deux logiques d’opération, en restant au niveau des principes.

REBRICK : une spécialisation assumée sur la reconversion de friches

Dans cette trajectoire, Nassim Boukrouh crée REBRICK, présentée comme sa société spécialisée dans la réhabilitation de friches industrielles. Le positionnement est cohérent : plutôt que de se disperser, il capitalise sur un savoir-faire précis, fait d’identification d’actifs atypiques, de structuration d’opérations et de mise sur le marché de produits adaptés.

Cette spécialisation apporte un avantage compétitif : à force de répéter une mécanique similaire (repérage, acquisition, découpe, changement d’usage), l’exécution peut gagner en rapidité, et le modèle s’affiner au fil des dossiers.

L’Union MDB : un modèle collectif “off-market” avec financement à 100 % et partage des marges

Une réponse à un verrou fréquent : l’accès au financement

Au-delà des opérations immobilières, Nassim Boukrouh cofonde, avec Hugo Legname, l’Union des Marchands de Biens (souvent appelée Union MDB dans le récit). L’idée centrale : créer une alternative pour des profils qui se heurtent au refus bancaire, y compris avec de bons dossiers, en s’appuyant sur la force d’un collectif.

Le principe opérationnel tel qu’il est décrit

• Les membres trouvent des opportunités, souvent off-market (hors annonces publiques).
• Le collectif apporte un financement à 100 %, sans crédit bancaire, selon le modèle présenté.
• La marge est partagée entre les parties.

Le modèle revendique plus de 500 membres. L’argument de fond est simple : “vous sourcez, on finance ensemble, on gagne ensemble”. Cette mécanique, orientée résultats, met au premier plan l’exécution, la vitesse et l’entraide, avec une logique de mentorat et d’exigence.

Vitesse d’exécution et mentorat : une culture assumée

Le récit insiste sur un style de management et de décision très rythmé : peu de réunions, peu de lourdeur, une priorité au terrain, à la décision rapide et à la mise en œuvre. Nassim Boukrouh se présente aussi comme un mentor, cherchant l’engagement et la capacité à “charbonner”, en cohérence avec son histoire personnelle.

Internationalisation : reproduire la méthode au-delà des Hauts-de-France

Tout en restant attaché au Nord, Nassim Boukrouh élargit son périmètre et développe des projets à l’international, avec des axes cités dans le récit : Belgique, Suisse, Afrique du Sud et Dubaï. L’idée n’est pas de renier un territoire, mais de diversifier et d’apprendre, en appliquant la même grille de lecture : repérer des actifs sous-valorisés et les transformer en produits plus “liquides”, mieux adaptés à un marché.

Ce que son approche apporte au territoire : utilité économique, patrimoine et impact social

La reconversion d’une friche industrielle ne se limite pas à un bilan financier. Quand elle est bien réalisée, elle produit des bénéfices tangibles :

• Réactivation de surfaces inutilisées: des mètres carrés qui redeviennent productifs.
• Accueil d’activités locales: artisans, TPE et PME peuvent accéder à des locaux adaptés.
• Création d’un patrimoine fonctionnel: logements, stockage, commerces, selon le programme.
• Amélioration de l’image et de l’attractivité: un site qui se rallume change la perception d’un quartier.

Dans le cas de la Lainière, le marqueur le plus parlant est la transformation d’anciens entrepôts et bâtiments en un projet mixte incluant 130 logements et des surfaces économiques (stockage, commerces), ce qui illustre la capacité à reprogrammer un lieu à grande échelle.

5 leçons concrètes à retenir pour les investisseurs et entrepreneurs immobiliers

1. Raisonner “marché” avant de raisonner “travaux”: si l’usage est mauvais, la meilleure rénovation ne suffit pas. Repositionner l’usage peut débloquer la demande.

2. Découper pour élargir la base d’acquéreurs: des lots plus petits, adaptés à des besoins clairs, rendent un actif plus liquide.

3. Chercher ce que les autres évitent: friches, obsolètes, désaffectés. Ce sont souvent ces actifs qui offrent les meilleures opportunités de revalorisation, car ils demandent une lecture et une exécution spécifiques.

4. Comprendre la réalité locale de financement: dans certains secteurs, une part des acheteurs n’utilise pas le crédit bancaire. Concevoir une offre compatible avec cette réalité peut accélérer la vente.

5. Structurer l’écosystème: le modèle collectif (off-market, financement à 100 %, partage des marges) illustre une idée forte : la capacité à faire des opérations dépend aussi de l’accès au deal, au capital et aux compétences.

Une ambition qui dépasse l’immobilier : laisser une trace

Derrière la performance et la vitesse, le récit met en avant une motivation patrimoniale et familiale : transmettre davantage qu’un résultat financier, et permettre à ses filles de se dire un jour qu’il a contribué à bâtir un quartier. Cette ambition donne une cohérence à l’ensemble : la discipline personnelle, la recherche d’efficacité, le choix des friches, et la volonté d’inscrire une transformation durable dans le Nord.

En filigrane, l’histoire de Nassim Boukrouh illustre une idée inspirante pour tout entrepreneur : on peut partir d’un environnement ouvrier, apprendre sur le terrain, et construire un modèle qui combine impact local et vision scalable. Quand une friche reprend vie, ce n’est pas seulement un chantier qui avance : c’est un territoire qui se réactive.